[경매절차] 명도 실패시, 최후의 보루인 '강제집행'에 대해 알아보자.

부동산 경매에 계속 도전하던 중 여러 번의 실패 후, 근소한 차이로 낙찰에 성공하게 되었다.

차순위와의 근소한 낙찰가격으로 인해 낙찰의 기쁨이 2배가 되었고, 대출도 신속하게 진행이 되어 명도만 수월하게 되면 빨리 마무리가 될 것으로 예상이 되었다.

하지만, 너무 수월하게 진행되서 일까.............. 명도를 진행하기 위해 점유자와 연락을 하던 중, 당연히 자신들이 이사비를 받아야한다는 잘못된 생각과 과도한 이사비 요구로 인해 1차 난관에 부딪혔다. '낙찰자가 법적으로 이사비를 줘야될 의무는 없다'는 설명과 원활한 명도를 위해 어느 정도의 이사비는 지불하겠다는 의견을 제시하였지만 '니가 경매를 잘아느냐, 더 알아보고 확인해봐라'는 무시하는 말투와 '이사비 주면 이사할 곳을 알아보겠다'는 배 째라는 식의 답변으로 인해 설득을 해보려했지만 말이 통하지 않아 설득은 여기서 끝이라는 생각이 들었다.

그래서 서로 불편하게 진행되겠지만 어쩔 수 없이 '강제집행'을 선택하게 되었다.

 

 

▶ '강제집행' 이란???

 낙찰자가 점유자와의 원만한 명도 협의가 무산되어 법적 조치를 취하여 강제로 집을 비우게 할 수 밖에 없을 때 사용하는 절차이다.

 

▶ '강제집행' 절차는 ???

일단 '강제집행'을 신청한다고하여 바로 집행이 되는 것은 아니고 좀 복잡한 절차가 있다.

 

① 인도명령 신청

→ 먼저 낙찰자가 잔금납부와 동시에 인도명령을 법원이 신청하면 대항력이 없는 점유자는 1주일내이지만 대항력이 모호한 점유자의 경우에는 심문 후 인도명령신청을 승인할지 말지가 결정이 된다.

 

② 인도명령결정문 송달

→ 인도명령이 결정되면 등기로 점유자에게 송달이 된다. 송달이 제대로 된다면 문제가 없지만 송달이 되지 않은 경우는 법원마다 업무 지침이 달라 직접 확인을 해 볼 필요가 있다. (나같은 경우는 점유자가 받지 않아도 1달정도 후면 집행이 가능하다고 확인이 되었다.)

 

③ 송달증명원 발급

→ 점유자에게 인도명령결정문이 송달 완료되었을 경우, 법원에 방문하여 '송달증명원'을 발급 받는다. (강제집행을 할 경우에만 해당)

 

④ 강제집행 신청

→ 관할 법원 집행관 사무실에 방문하여 인도명령결정문과 송달증명원을 집행관 사무실에 있는 신청서 작성 후 같이 제출한다. (혹시나 추가 서류를 요구할 수도 있으니 방문 전 전화 확인을 하면 시간 낭비를 줄일 수 있다.)

 

⑤ 집행비용예납

→ 신청을 하게 되면 강제집행 사건번호가 기재된 접수증과 비용 서류를 주는데 이 서류를 가지고 법원 내 은행에 납부하여야한다.

 

⑥ 집행예고

→ 법원마다 차이가 있지만 강제집행 실시 전 집행관이 현장에 방문하여 점유자에게 낙찰자와 합의가 되지 않으면 언제 장제집행 진행 예정이라고 통보를 한다.

만약 점유자가 없으면 위와 같은 경고 문구를 현관문에 게재하게 된다.

 

⑦ 노무비납부

→ 실제 집행을 하게될 예정인 경우 비용을 예납해야되는데 부동산의 전용면적에 따라 비용이 산출되고 중장비 등을 이용해야될 경우, 그 비용도 포함이 된다.

 

⑧ 강제집행 진행

→ 집행관과 노무인원과 대동하여 집행을 실시한다. 점유자가 없거나 짐 보관 장소가 없을 경우, 낙찰자는 차량비와 창고보관료를 추가로 납부해야한다. (강제개문시, 그 비용도 추가되어야한다.)

 

⑨ 최고서 발송

→ 창고로 옮겨진 짐을 찾아가지 않는 경우, 낙찰자가 창고보관료를 계속 지불하여야하는데 점유자에게 짐을 찾아가라고 최고서를 발송해야 한다. 이 최고서가 있어야 유체동산경매절차를 진행할 수 있기 때문에 꼭 필요한 절차이다.

 

⑩ 기타

→ 강제집행 진행까지의 절차는 위와 같다.

나머지는 유체동산 매각 신청과 경매실시 비용 예납, 유체동산 감정 등의 절차가 남아있다.

 

   

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▶ 강제집행 후기

낙찰자와 점유자 서로의 심신에 좋을게 없는 강제집행은 왠만하면 하지 않는게 좋다고 생각된다.

서로의 양보와 이해로 원만한 명도합의가 이루어지면 좋지만 세상에 말이 안통하는 사람도 있다보니 이런 경우에는 법대로 하는게 나의 정신 건강에 도움이 된다고 생각한다.

경매를 하는 사람의 입장에서 한 번쯤은 경험을 하게 될 절차이기도 하여 어떻게 진행되는지에 대해 알아보았다.

 

신청서류에 대해서는 법원사이트 https://www.scourt.go.kr/nm/min_6/min_6_3/index.html 에 들어가서 찾아보면 있을 것이다.

 

그럼 이만 ~~~