[부동산 경매_대구지방법원 본원] 첫번째 부동산 경매 입찰 일지

 

요즘은 월급만으로 나 혼자 살아가기도 힘에 부치는 시대가 되었다.
투잡, 부업 등 노동과 시간을 투입하여 부수적인 수입을 만들어낼 수도 있지만 투자를 통하여 부수입을 창출할 수도 있다.

투자는 주식, 코인, 부동산 등 여러가지 많은 것들이 있지만 이것저것 다 해보면서 나에게 맞는 것이 무엇인가 찾아보던 중에 '부동산 경매'라는 것이 눈에 들어왔다.
이미 SNS상에 많은 강의들과 경험담들이 있어 행크TV 강의와 대장TV 유튜브를 보면서 공부하던 중, 더이상 공부만으로는 안될 것 같아 그동안 공부했던 지식을 바탕으로 일단 경험해보자는 심정으로 입찰에 도전해보기로 결정했다.
이런 결정을 했다는 것 자체만으로도 뿌듯했지만 새로운 일에 도전한다는 것도 설레는 일이었다.

 

▶ 경매 물건 검색 (2020타경 2793)
입찰 하는 것은 결정했고 이제는 어떤 물건을 입찰할 것인지를 선택하기 위해 '굿옥션'을 이용하여 검색을 해보았다.
일단 내가 살고 있는 지역에서 검색을 하기로 결정했고 권리분석에 들어갔다.
처음인 관계로 안전한 물건을 위주로 검색했다.
나의 관점에서 안전한 물건이란
등기부등본상 말소기준 등기 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰자에게 넘어오지 않는 물건이다.
유료인 '굿옥션'을 이용하면 좀 편하게 권리분석을 할 수 있다.

이런 기준으로 물건을 알아보던 중 아파트 한 개가 눈에 들어왔다.
그림과 같이 모든 권리는 소멸되는 것이었다. 그리고 가격은 한 번 유찰된 것이어서

감정가 : 271,000,000 원
최저가 : 189,700,000 원 (유찰 1회)
보증금 (10%) : 18,970,000 원

권리 깨끗 / 가격 적당 / 위치도 주변 5분거리 초등학교가 위치하였고 5분거리에 강변이 있어 산책하기도 좋은 주변환경이 조성되어 있었다.
지하철역에서 좀 먼 것과 상권이 크게 발달하지는 않은 곳이었지만 위치상 괜찮은 곳 같았다.
일단 위치 파악은 완료되었고 아파트 시세를 찾아보니 약 2억7천 정도로 낙찰만 받으면 수익을 낼 수 있을거 같았다.

 

▶ 임장
일단 물건은 결정했고 회사를 다니다보니 주말밖에 시간이 없어 일요일부터 시작!!!
물건지에 도착하여 아파트 환경과 해당 물건의 상태를 확인해 보았다.
현관은 비밀번호로 되어 있어서 들어가보지는 못하였고 외관 상태만 확인하였다.
그리고 주변 버스정류장과 상권 등을 파악하기 위해 아파트 주변을 크게 직접 걸으며 눈으로 보았다.
시세 파악을 위해 근처 부동산에 들러보았는데 일요일이라 전부 문이 닫혀있었다.
어쩔 수 없이 유리에 붙어있는 물건들로 시세 파악을 해보았는데 인터넷으로 파악한 시세와 거의 비슷하였다.
입찰하기로 결정!!!

▶ 입찰 (2021년 06월 16일)
회사에 연차를 내고 입찰을 위해 법원으로 향했다.
살면서 법원이란 곳을 처음 가봤는데 경매하는 사람들이 이렇게나 많은 줄은 처음 알았다.
실수를 하지 않기 위해 강의에서 본 것처럼 미리 준비를 한 서류를 꺼내서 보고 적고 준비한 보증금도 봉투에 넣었다.
입찰가를 선정하는 과정에서 많은 고민을 해보았는데, 아직 감이 없어서 그런지 너무 어려운 과정이였다.
마지막까지 고민을 하다가 입찰가를 190,000,000 원으로 정하고 서류 준비를 끝냈다.

▶ 입찰 결과
일단 결론은 패찰이다.
처음 입찰한 물건에 그 날 중에 제일 많은 사람들이 참가하였다.
낙찰가는 272,000,000 원 (100.37%)!!!
헉!!! 나와는 너무도 많은 차이다.

▶ 원인분석
자신은 있었지만 역시 처음은 어렵다는 걸 느끼며 원인분석을 해보았다.
① 경매는 원래 시세보다 싸게 사는 것으로 알고 있었는데 아니었다. (감정가보다 100만원 높음)
② 실거주나 전/월세 셋팅이 목적이라고 생각됨.
③ 첫 입찰에서 너무 많은 시세차익을 낼려고 입찰가를 너무 낮게 잡았음.
④ 혼자만의 생각이지만 요즘 경매 광풍이 불어서 어중이떠중이 낙찰을 목적으로 하는 놈들이 아무생각없이 입찰을 했다는 자기위안~~~ (시세와 같은 낙찰가를 낸 사람이 이해가 되지 않는다.)

 

이번 입찰로 경매가 어떻게 돌아가는지는 알았지만 아직도 입찰가 선정은 어떻게 해야 잘하는 것인지 감이 오질 않는다.
좀 더 연구를 해봐야겠다.

그럼 이만 ~~~