[부동산 가계약금] 가계약금이란?

요즘 자고 일어나면 집값이 확확 바뀌는 세상이다. 몇 천만원 혹은 몇 억씩 오르는 경우가 늘어나면서 부동산 가계약금을 주고받는 일도 많아지고 있다.

이렇다보니 가계약금을 두고 사람들의 변심으로 인해 돌려줘야되냐, 안줘도되냐 이러한 문제들도 많이 발생하고 있다.

이러한 부동산 가계약금에 대해 알아보자.

▶ 예제 1

A씨는 결혼 후 모은 돈으로 전세 생활을 하다가 최근 부동산 가격이 많이 오르는 것을 보고 계속 살 집을 사야겠다고 마음 먹었다. 그러던 중 마음에 드는 매물을 발견했는데 부동산 중개인이 바로 계약하지 않으면 다른 사람에게 팔릴 수도 있다고하여 가계약금 명목으로 1,000만원을 송금하였다. 돈을 송금 후, A씨는 성급하게 결정한 것같다고 생각하여 매도인에게 계약을 없던 일로 하자고 했다. 그러나 매도인은 '이미 계약은 체결되었기 때문에 지급한 가계약금의 배액을 주지않으면 계약을 취소할 수 없다'라고 답했다.

▶ 예제 2

B씨는 살고 있던 아파트를 팔고 이사를 가기 위해 집을 내놓았는데 중개소에서 연락이와 가계약금을 보낼 계좌번호를 달라고 했다. 몇일 후, 가계약금 명목으로 1,000만원이 입급되었다. 하지만 B씨는 이사갈 집도 못 구했기 때문에 집구하기도 어렵고 해서 가계약금을 돌려주고 계약을 없었던 일로 하고 싶었다.

▶ 가계약이란?

보통 정식계약을 체결하기 전 계약 당사자 중 일방이 대상 목적물에 대한 우선적 지위를 확보하기 위하여 체결된다. 계약 체결 전에 계약금의 일부를 매도인에게 지급하는 금액을 가계약금이라고 한다.

가계약도 본계약의 한 형태라는 말이다. 가계약이 체결되면 계약상 효력이 발생하고 계약 당사자는 그 내용대로 이행해야하는 구속력이 생긴다. 일단 계약이 성립된 후에는 몇몇 예외적인 경우 이외에는 마음대로 취소하거나 해지할 수 없다.

구두로 체결하든 문서로 체결하든 마찬가지이다. 구두로 체결한 계약은 입증이 힘들 뿐, 따라서 A씨나 B씨가 가계약을 체결한 경우 그것이 구두로 체결된 것이라고 해도 마음대로 계약을 없었던 일로 하여 돈을 돌려달라거나 돌려주지는 못한다.

그러나 계약이 불성립된 경우라면 가계약에 따라 지급한 가계약금을 돌려달라거나 돌려줄 수 있게 된다. 결국 위의 두 가지 예에서는 우선적으로 가계약이 제대로 성립되었는지부터 살펴보아야할 것이다.

▶ 결론은?

계약은 거래를 하고자 하는 사람이 그 거래조건을 기재한 의사표시(청약)를 하고 상대방이 조건을 수락하면 성립한다. 계약이 성립하기 위한 법률요건인 청약은 그에 응하는 승낙만 있으면 곧 계약이 성립하는 구체적, 확정적 의사표시여야한다.

청약은 계약의 내용을 결정할 수 있을 정도의 사항을 포함해야한다. 

A씨와 B씨가 체결하려던 매매계약의 경우 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정하는 계약이다. 즉, 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 그 대가로서 금액을 지급하는 것에 관하여 쌍방이 합의가 이루어짐으로써 성립한다. 이러한 매매계약에서 본질적이거나 중요한 사항은 매매목적물이 무엇인지, 매매대금은 얼마인지, 지급방법은 어떻게 할 것인지 등이다. 이러한 내용이 포함된 계약이 체결되면 계약은 성립된 것으로 볼 수 있다.

즉, 가계약서 작성 또는 구두로 가계약을 할 당시 매물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면, 정식 계약서가 작성되지 않았더라도 매매계약은 성립한 것으로 볼 수 있다.

결국 A씨나 B씨가 가계약에 대해 어느 정도 구체적인 조건을 듣고 계약을 체결했는지에 따라 가계약이 성립되었는지 불성립되었는지 알 수 있다.

문서, 문자와 기타방법으로 계약 조건을 구체적으로 정한 다음 가계약금을 입금하거나 수령한 경우에는 계약이 성립되었다고 볼 수 있지만, 단순히 부동산 선점을 위해 가계약금을 주고 받은 것에 대해서는 계약이 불성립되었다고 볼 수 있다.

그러나 계약이 불성립 되었다고 하더라도 가계약금을 위약금으로 삼아 가계약금을 몰취(매수자의 계약 불이행으로 계약금이 매도자에게 귀속되는 것)하는 행위는 가계약을 체결할 당시 가계약금을 위약금으로 하기로 하는 특약을 하지 않은 이상 가계약금은 원소유주에게 반환해야 한다.

정리를 하자면, 부동산은 금액 자체가 크기에 가계약을 성급하게 체결하면 후회하는 경우가 많이 발생한다. 가계약도 사적 계약이므로 신중하게 결정해야 한다. 가계약을 체결하면서 생길 수 있는 골치 아픈 문제는 몇 가지 문구로 방지할 수 있다.

가계약서에 '문서로 된 본계약 체결 시까지는 계약이 성립한 것이 아닌 것으로 본다'라거나, '최종 합의는 본계약 체결시 한다.'라는 정도의 문구를 넣어 완전한 계약 체결을 어느 정도 유보해 놓는 것도 한 가지 방법이다.

그럼 이만 ~~~